中国房地产业协会童悦仲副会长

    文章来源: 发布时间:2016年04月05日 点击数: 字号:

中国房地产业协会童悦仲副会长:

我演讲的题目是“当前房地产政策环境与市场走势”,引用有很多表格和数据,这些表格和数据的截止时间是到昨天的国家权威发布。在这里我主要讲三个方面:房地产业与中国经济、当前的房地产政策环境、今后房地产市场的发展趋势。

房地产业与中国经济

2014年,我国GDP为636463亿元人民币,折合103857亿美元,位居全球第2位。GDP的构成是按照三个产业划分,第一产业占9%,第二产业占43%,第三产业占48%,但我国人均GDP在全球189个经济体中位居第80位,大约相当于主要发达国家的1/5至1/7。从2004年到2014年年度商品房销售额与GDP两相比较,也可以看出房地产在国民经济中的重要性。房地产业对其他行业的发展有很强的带动作用,多年来房地产业的高速增长,助力了中国经济的繁荣,房地产既拉动了投资,又关联着消费,成为近年来各级地方政府的主要财政来源。伴随着房地产业连续多年的快速发展,也累积了许多问题。房价连续多年快速上涨,价格过高,引发购房者不满;房地产投机行为一度十分猖獗,令金融风险增加;住房方面的苦乐不均,使贫富差距进一步扩大;企业为追逐暴利盲目投资,使部分地区大量房屋空置,出现“鬼城”。十多年来,政府推出多轮房地产调控政策:实行差别化的利率政策和税收政策,以扼制房地产投机;限购、限贷,以减缓购房需求;加快供地,以增加住房供应;限价,以抑制房产暴利;加快保障性住房建设,以解决弱势群体的住房困难。可是,每当宏观经济出现下行趋势时,政府为了“稳增长”,又会放松上述调控政策,甚至会出台一些刺激房地产发展的“救市”措施,就像2003年“非典”疫情蔓延,以及2008年国际金融危机席卷全球时所做的那样。因此可以说:一直以来,中国政府对房地产市场实行的政策,始终是“双向调控”。

当前的房地产政策环境

从2004-2014年我国年度GDP数值及同比增幅可以看出,为避免国民经济“硬着陆”,我国经济需要努力保持中等偏快的增长速度。2010年1季度以来,我国GDP增长率处于下行态势,2015年1季度为7%,为2009年1季度(6.1%)以来24个季度的新低。2015年2季度仍保持在7%,表明我国经济增速逐渐趋稳。全国居民消费价格总水平(CPI)月同比涨幅处于0.8%至2.5%之间,通胀低位徘徊的原因是国内总需求乏力;工业生产者出厂价格指数(PPI)月同比涨幅在-0.9%至-5.9%之间,表明部分行业产能过剩对工业品价格形成了较大压力,工业品市场供需形势不乐观。另外,我国制造业采购经理指数(PMI)一直在低位徘徊,进入2015年后,更是在荣枯线(50%)附近小幅上下波动,8月份PMI指数跌至49.7%,创出近年来的新低,表明我国制造业在结构调整中面临很大的下行压力。9月份PMI指数虽略微回升至49.8%,但仍然位于荣枯线以下,表明制造业形势仍不乐观。2013年4季度以来土地购置面积同比增幅连续下滑,表明企业对市场前景的估计不乐观;而同期土地购置费用增幅高于土地购置面积增幅,表明地价仍在上涨。两年多来,我国商品房待售面积不断增加,2015年2季度末达到6.57亿平方米,表明市场去库存压力很大。全国商品房施工面积处于高位,表明多年来我国房地产开发量过大,未来市场供大于求的矛盾仍很突出,企业去库存压力短时间内难以缓解。

如何处置面临的问题?

改变调控方向。支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

降首付。2014年9月,央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》将居民首次贷款购房首付款比例降为30%,并修改了“首贷”认定方法。2015年3月央行、住建部、银监会联合下发通知,进一步把居民购买第2套住房首付款比例降低为40%。2015年9月,央行、银监会《关于进一步完善差别化住房信贷政策相关问题的通知》将非限购城市居民首次贷款购房首付款比例降为25%。

降准。2015年以来,央行已连续4次降低金融机构存款准备金率,以增加贷款投放。

降息。从2014年11月下旬开始,央行已连续5次降低金融机构人民币存贷款基准利率。

减免税费。2015年3月,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

加大公积金支持力度。2014年10月住建部、财政部、央行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,对放宽异地缴存住房公积金的使用方法等做了规定。2015年8月住建部、财政部、央行发出通知,对首套房贷还清的家庭,再次申请公积金贷款购买住房时,最低首付款比例降至2成,自9月1日起执行。2015年9月央行、财政部、住建部《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》要求切实提高住房公积金使用效率,全面推行异地贷款业务。

降资本金比例。2015年9月,国务院印发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》,规定除投资保障性住房和普通商品住房项目的资本金维持20%不变外,其他房地产开发项目由30%调整为25%。

推动消化库存。2015年1月,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,允许各地通过购买方式把符合条件的存量商品房转为公共租赁住房。

调整用地结构。2015年3月,国土部和住建部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,允许房地产开发企业根据市场需求调整套型结构,允许房地产供应量明显偏大的城市减少住宅供地或转换土地用途。

松绑“限外令”。2015年8月,住建部、商务部、发改委等六部委联合下发《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

2014年初至2015年8月,全国房企当年累计土地购置面积同比增速总体上处于下滑趋势,并基本上处于负增长区间。进入2015年之后,该项指标一直在谷低徘徊,表明开发企业对市场的信心不足,也表明下滑趋势已经初步得到遏制。同期,全国房地产当年累计销售面积和销售额同比增速均处在负值区间,且销售额增速低于销售面积增速,表明平均房价下降;进入2015年后,销售面积和销售额同比增速逐月回升,且销售额增速越来越高于销售面积增速,表明平均房价在上升,在利好政策的推动下,市场开始回暖。

今后房地产市场的发展趋势

与发达国家相比,我国经济尚处于发展阶段,增长潜力巨大。工业化、城镇化处于快速发展期,3个“1亿人”将产生很大的住房需求。初次购房和改善性购房需求依旧旺盛,居民改善家庭居住环境的愿望仍然比较强烈。北上广深4个一线城市和部分人口净流入多的二线城市,由于集中了大量优质公共资源,房价依旧比较坚挺。从最近出台的利好政策看,房价可能有所上涨,但总体上增速趋缓。其它二线城市和多数三、四线城市,由于开发量超出了当地市场需求,目前库存量大,对利好政策反映不敏感,房价将继续松动,甚至可能今后数年房价都在原地徘徊。一些前几年房地产盲目扩张的城市,房价下降,少数房地产泡沫堆积严重的城市有些项目房价甚至“腰斩”。企业经营变化范围从单纯的房地产开发,转向跨领域、跨行业,实现多元化经营。经营理念从重数量、重规模、重扩张,转向重品质、重效益、重品牌。经营方式从不断重复“征地-开发-销售”循环,转向持有部分物业,通过租赁和经营获取长期收益。经营模式从自主投资的重资产运营模式,转向联建、代建和品牌输出等轻资产运营模式。开发项目选址从已经趋于饱和的城市,转向有市场前景的城市。少数有实力的企业开始试水国际市场。产品种类从商品房为主转向商品房和保障房并重,从单一住宅开发扩展至商业、旅游、工业地产、老年地产开发。产品品质从相对低劣、粗放,转向精细化和绿色、智慧、长寿、适老。产品属性从“毛坯房”转向成品房,而且项目建造和营销方式也将发生变化。

随着人力成本不断上升,采用产业化建造方式的开发项目所占比重将逐渐增加,BIM等数字化技术手段将开始在房地产项目的设计、建造、运营维护方面得到应用。为了降低成本、保证质量,开发企业开始实行建筑材料、部品和设备的集中采购。房地产营销将更多地利用电子商务完成交易。

我今天报告的内容就是上述三个方面。谢谢大家!